fbpx

מושגי יסוד בנדל"ן

בעמוד זה אנו נותנים פירוש בסיסי למושגי יסוד בנדל"ן אשר נעשה בהם שימוש נרחב באתר.

מס שבח - מס רווחי הון

מס שבח – ההפרש בין מחיר הקניה + השבחות אשר בוצעו במהלך תקופת הבעלות על הנכס ( עלות השיפוץ המוכרת לצורכי מס) לעומת מחיר המכירה של הנכס.

בישראל שיעור מס השבח הינו 25%.

לאחר מכירת נכס ביוון, בעת העברת הכסף לישראל לא נשלם מיסוי רווחי הון על רווח הון שנוצר ביוון, בזכות אמנת המס בין ישראל ליוון.

ביוון שיעור מס השבח עומד על 0% – לא נשלם מס שבח ביוון.

 

דוגמא למס שבח בישראל

בדוגמא עלות הנכס 100,000 ש"ח, הנכס נמכר תמורת 120,000 ש"ח, מס שבח בשיעור 25% יחול על ההפרש בין מחיר מכירה למחיר רכישה = 20,000 ש"ח ולכן נשלם 5000 ש"ח מס שבח. 

עלות הנכס
100,000 ש"ח
מחיר מכירה
120,000 ש"ח 100%
מס שבח - 25% מהרווח
5,000 ש"ח

תשואה שנתית

תשואה – נתון מספרי המייצג את אחוז ההכנסה השנתית ביחס להשקעה בנכס

לדוגמא אם השקעתם בנכס-100,000 ש"ח וקיבלתם-12,000 ש"ח מדמי שכירות בשנה, התשואה השנתית מנכס זה בשנה זו הינה-12%.

דוגמא לתשואה שנתית מנכס ביוון

בדוגמא נכס ביוון שנרכש תמורת 100,000 ש"ח והושכר תמורת 667 ש"ח בחודש לסטודנט. הנכס הניב 8,000 ש"ח ברוטו אחרי שנה ראשונה, 16,000 ש"ח אחרי שנתיים, 24,000 ש"ח אחרי שלוש שנים, תשואה של 8% ברוטו בשנה. 

עלות הנכס - 100,000 ש"ח
תשואה 100%
הכנסה משכירות אחרי שנה - 8,000 ש"ח
תשואה 8%
הכנסה משכירות אחרי שנתיים - 16,000 ש"ח
תשואה בשנתיים 16%
הכנסה משכירות אחרי שלוש שנים - 24,000 ש"ח
תשואה בשלוש שנים 24%

מס רכישה

מס רכישה – מס המשולם למדינה בעת רכישת הנכס, אחוז מסויים משווי הנכס. 

מס הרכישה ביוון קבוע ואינו תלוי בכמות ובסוג הנכסים אשר נמצאים בבעלות רוכש הנכס ביוון ועומד על 3%.

ביוון לאור ירידת ערך משמעותית של מחיר הנכסים,  המדינה קבעה ערך מינימלי לכל נכס אשר ממנו נגזר 3% כמס הרכישה, אותו נאלץ לשלם.

דוגמא למס רכישה על נכס ביוון

בדוגמא רכשנו נכס ביוון תמורת 100,000 ש"ח, מס הרכישה על נכס זה 3,000 ש"ח שהם 3% מעלות הנכס. 

מס הרכישה ביוון קבוע ועומד על 3% ואינו תלוי בכמות הנכסים אשר נמצאים בבעלות רוכש הנכס ביוון.

עלות הנכס - 100,000 ש"ח
100%
מס רכישה על נכס - 3,000 ש"ח
מס רכישה 3%

עליית/ירידת ערך

עליית/ירידת ערך – ההפרש בין הערכת שווי הנכס במועד מסויים לבין הערכת שוויו במועד מאוחר יותר.

דוגמא לתשואה מנכס ביוון

בדוגמא נכס ביוון שנרכש בשנת 2015 תמורת 100,000 ש"ח, שוויו המוערך עמד על 120,000 ש"ח בשנת 2016. מחיר הנכס עלה ב-20,000 ש"ח, עליית ערך בשיעור של 20%.

מחיר הנכס בשנת 2015
100,000 ש"ח
מחיר הנכס בשנת 2016
120,000 ש"ח
עליית ערך של 20,000 ש"ח
עליית ערך 20%

טאבו

טאבו – לשכת רישום המקרקעין אשר רושמת את זכויות המקרקעין על שם בעל הנכס.